Проект строительства жилого дома


Разработка проекта строительства

Любое строительство жилого дома начинается с разработки проекта строения, план является главным составляющим в любом строительном деле. Он представляет собой документ, где расписана последовательность действий работы. Разработка проекта строительства жилого дома подразделяется на несколько основных этапов.

Вернуться к оглавлению

Основание для разработки проекта

Основанием для разработки проекта строительства дома, а также любого другого жилого или промышленного объекта является включение его в план работ проектной организации и наличие задания на проектирование. Заказчик предоставляет исходные данные для проекта, контролирует  ход проектирования и исполнение проектно-сметной документации.

Взаимоотношения между заказчиком и проектной организацией по выполнению проектных работ определяется договором.

Сроки выполнения проектов устанавливаются планами проектных работ и графиками, согласованными заказчиком совместно с проектной организацией на основании норм продолжительности проектирования. Выдача рабочих чертежей производится комплексно по видам работ в целом.

При разработке проектов необходимо обеспечить высокие технико-экономические показатели проектируемых объектов, не допускать в проектах и сметах излишеств, максимально использовать типовые проекты, конструкции и заводские детали.

Разработку проектов следует выполнять в соответствии с действующими нормами и техническими условиями на проектирование, каталогам типовых индустриальных конструкций и изделий заводского изготовления, стандартами на строительные материалы, детали и конструкции. Каждой стадии проекта присваивается определённый номер.

Вернуться к оглавлению

Состав проекта жилого дома

В состав проекта, который нуждается в разработке, входят специальная документация, которая состоит из следующих параметров:

  • архитектурный раздел;
  • конструктивный раздел;
  • инженерно-технический раздел;
  • системы коммуникаций.

Начало работы

Прежде чем строители приступают к разработке проекта строительства жилого дома, с заказчиком заключается соответствующий договор, где обговорены все моменты. Затем заказчик осуществляет предоплату, которая равна 50% от суммы разработки проекта. После того, как все работы будут закончены по разработке, заказчик оплачивает остальную часть.

Что входит в архитектурный план строительства жилого дома

Архитектурный этап представляет собой этап планирования расположения комнат. Также при составлении архитектурного плана учитываются размеры комнат. Строители иногда придумывают на этом этапе разработки возможные дополнительные помещения.

В данном плане наносятся метки расположения окон и дверей. В него аналогично входят записи по материалу, который будет применен при строительстве.  От применяемого материала будет вычислена толщина стен, параметры окон, наклон крыши.

Чтобы осуществить разработку архитектурного плана, используется ручной метод (нанесение всех параметров на бумагу) или специализированные компьютерные программы.

Пример архитектурного плана дома

Строителям при составлении конструктивного плана нужно решить следующие вопросы:

В результате строители разрабатывают чертежи, где будут нанесены целые стропильные структуры, поэтажные лестницы, перемычки, балки и другие составляющие дома. При разработке конструктивного плана просчитываются также всё количество  материалов, которые будут использованы при строительстве.

Пример одного из чертежей конструктивного плана дома Вернуться к оглавлению

Состав инженерно-технического проекта

Инженерно-технический проект является важным в разработке строительства жилого дома. Именно без данного проекта невозможно осуществить строительство правильного дома под ключ. В инженерно-технический проект  входит:

Читайте также

Генеральный план участка

Комплекс инженерно-технического проекта

В состав инженерно-технического проекта входят поэтапные шаги по прокладке всех коммуникационных структур. В нем также инженеры-строители указывают приблизительную мощность строящегося жилого дома.

Инженерно-технический проект является последней разработкой при строительстве жилого дома. В нем также устанавливается, какого оттенка будут фасады, крыши, стены и внутреннее помещение.

Многие задаются вопросом, а нужен ли проект для строительства частного дома? Проект и его разработка необходима всегда при любом строительстве, потому что проект ведёт строителя в правильном направлении. Благодаря данному документу он выполнит всю постройку коттеджа в правильном порядке.

Cтоимость разработки проекта при строительстве жилого дома

Стоимость разработки проекта будет зависеть от следующих параметров:

  • От территории участка земли.
  • В каком районе находится участок.
  • Характеристики земельного участка.
  • Техническое задание на проект планировки территории.

Техническое задание представляет собой договор, в котором указывается следующая информация:

  1. Состав проектных материалов, которые будут использованы при строительстве.
  2. Кто является заказчиком.
  3. Кто является исполнителем.
  4. Каковы цели разработки проекта строительства.
  5. Наличие базовой градостроительной документации.
  6. Какова территория проектирования.

Договор также предусматривает сроки и этапы разработки соответствующего проекта, и другие нюансы, зависящие от ситуации.

Стоимость строительства больших промышленных или общественных объектов определяется сметным расчётом по аналогичным проектам или их частям с уточнением её при привязке к местным условиям для данного объекта. В особо сложных случаях для определения стоимости строительства выполняется сметно-финансовый расчёт.

Далее проводится краткий анализ ТЭО с выводами и предложениями. При анализе сравниваются технико-экономические показатели с действующими показателями или с утверждёнными технико-экономическими обоснованиями аналогичных объектов.

Технико-экономические обоснования

Исходной технической документацией для разработки технико-экономических обоснований (ТЭО) являются задания с указанием основной цели строительства и мощности объекта и материалы предварительного обследования.

Эта документация должна отвечать на основные эксплуатационные, технические и экономические вопросы, которые выясняются при изысканиях к техническому или техно-рабочему проекту.

Вернуться к оглавлению

Какие работы осуществляются во время создания проекта планировки

Стоимость разработки проекта также является суммой проведения основных работ и дополнительных работ. Планировка при строительстве представляет собой мероприятия, благодаря которым будут установлены места положения таких деталей, как окна, двери, комнаты и другое.

Пример разработанной планировки дома

Разработка проекта планировки территории включает в себя следующие параметры:

  1. Регистрационный договор строящегося объекта.
  2. Схему расположения основных структур.
  3. Схему расположения коммуникационных средств.
  4. Архитектурно-планировочные данные.
  5. Схему границ строящегося объекта.

Разработка проекта планировки территории также состоит из множества документаций, которые должны быть у застройщика. К таким материалам относятся следующие договора:

  • Проекты планировки территории.
  • Информационные данные о состоянии территории, и каково будет дальнейшее развитие.
  • Информационные данные об оценках градостроительном развитии территории.

На этом видео можете посмотреть примеры разработки планировки территории при строительстве частного дома с помощью компьютерной программы Autodesk

Какие мероприятия относятся к дополнительным работам по созданию проекта планировки

Помимо основных работ по разработке проекта планировки существуют дополнительные работы, которые иногда при строительстве жилого дома могут потребоваться. К дополнительным мероприятиям можно отнести следующие действия:

  1. Проведение инженерно-геологических и геодезических работ.
  2. Осуществление археологических и научно-исследовательских работ, если территория признается археологическим объектом.
  3. Межевание земельного участка.
  4. Историко-архитектурные работы.
  5. Фотофиксация.
  6. Обследование земельного участка.
  7. Осуществление ландшафтного анализа территории.
  8. Производство специализированных дополнительных демонстрационных чертежей.
  9. Оценивание и анализирование территорий воздействия и прилегающих зон.

Читайте также

Виды предпроектных работ

Если присутствуют отдельные договора, то могут быть выполнены дополнительные работы  в виде подготовки задания на проект, сбор необходимой информации о территории, мероприятия по осуществлению дополнительных согласований и многое другое.

Что касается разработки проекта строительства частного дома, то сюда входят следующие документации:

  1. Создание проектов коммуникационных средств (расположение газо- водо- и электроснабженческих систем).
  2. Создание проектов структуры канализации.
  3. Решения о материале каркаса строения.
  4. Наличие ограждающих конструкций.
  5. Исходные облицовочные материалы и многое другое.

Что представляет собой дизайнерский проект и его разработка при строительстве жилого дома

Дизайн-проект жилого дома является комплектом необходимых документов по желанию заказчика. Здесь утверждаются документы, по которым становится ясно, как будет выглядеть будущее строение. В дизайн-проект входят следующие данные:

  • Все этапы разработки дизайна и поиск стиля будущего строения.
  • Всевозможные вариации планировок.
  • Документации с выбранной планировкой.
  • Эскизы, чертежи.
  • Схема расположения облицовочных и других материалов.
  • План полов с учетом схемы укладки отделочных материалов.

Разработка чертежей строительства жилого дома не является основной работой при разработке всего дизайн-проекта. Кроме составления основных чертежей существует необходимость поправок и проработок проекта. Эти действия может выполнить только автор дизайн-проекта.  Он также занимается разработкой сводных карт отделки и схем кондиционирования и вентиляции жилого дома.

На сегодняшний день в основном разработка дизайн-проекта осуществляется при помощи специализированных компьютерных программ, которые могут соответствовать всем техническим параметрам. Благодаря таким программам стало намного проще и удобнее осуществлять разработку дизайн-проекта жилого дома.

Стоимость проектирования при разработке проекта строительства жилого дома по отношению к инженерным коммуникациям (а именно, электроснабжение, отопление, вентиляция, водоотведение, дымоудаление и другие) может варьироваться от назначения объема эксплуатации строящегося дома.

Что такое эскизное проектирование

Эскизное проектирование представляет собой специализированную разработку объемно-планировочных решений. На данной разработке также может быть отработана планировка, фасад, привязка к местности и многое другое.  Эскизное проектирование детально отрабатывает все моменты при строительстве жилого дома.

Пример эскизного проекта частного загородного особняка

Чтобы осуществить эскизное проектирование и его дальнейшую разработку инженеры-строители применяют специализированную программу, которая представляет собой 3D-визуализацию проектируемого жилого дома. Благодаря таким технологиям можно просмотреть все объекты, а также добавить необходимые новые.

В настоящий период времени осуществляют свою деятельность огромное количество компаний, которые готовы предоставить такую услугу, как разработка проекта строительства жилого дома. Опытные инженеры-строители выполнять все необходимые действия, чтобы достичь отличного результата. Не стоит экономить на разработке проекта строительства жилого дома, так как во время строительства повышается риск неправильности действий строителей.

proekt-sam.ru

Бизнес-план строительства многоквартирного жилого дома

Строительство жилья в наше время - одно из самых рентабельных направлений бизнеса. Это связано с тем, что жилье будет нужно всегда, на него существует устойчивый спрос, который иногда опережает предложение. Если вы захотите вложить деньги в строительство многоквартирного жилого дома или привлечь инвесторов, то вам, конечно же, понадобится бизнес-план.

Цель и обоснованность проекта

Основная цель проекта состоит в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей продажей готовой недвижимости. Дополнительными целями могут служить удовлетворение спроса жителей города на комфортное жилье и благоустройство территории, прилегающей к вашей постройке. Бизнес-план строительства жилой недвижимости подразумевает, что в вашем проекте грамотно изложена целесообразность возведения «многоэтажки» именно в этом районе с обоснованиями в виде оценки рынка недвижимости и степени рентабельности.

Но начать следует с юридического обоснования проекта. Для начала строительства жилого дома вам понадобится ряд документов, получение которых займет немало времени и нервов, а значит для работы в этом направлении вам потребуется отдельные сотрудники. Итак, вам будет нужен арендный договор или документ, в котором подтверждается ваше право собственности на данный земельный участок, а также разрешение на строительство, полученное в администрации города, лицензия на строительные работы, согласование проекта с управлением архитектуры, выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.

Любой бизнес-план подразумевает подробное описание проекта. Мы предлагаем для строительства девятиэтажный жилой дом с расположением офисных помещений на первом этаже и парковкой для стоянки автомобилей.

Место строительства многоквартирного жилого дома - областной центр в центральной части России, так как здесь поддерживается высокий спрос на жилье, а значит и соответствующие цены на квадратный м жилья.

Помимо этого, конкуренция здесь не такая высокая как на рынках Москвы или Подмосковья.

Вернуться к оглавлению

Исследование рынка привнесет в наш бизнес-план экономическую обоснованность проекта. Дело в том, что из-за высокого уровня необходимых инвестиций строительный бизнес обладает и известными рисками. В связи с этим выбор места для строительства и характеристики будущего жилья должны тщательным образом просчитываться, чтобы вы могли извлечь максимальную выгоду из данного проекта. Мы должны выяснить, сколько квадратных метров жилья было введено за последний год в указанном районе (городе), какая наблюдается при этом динамика показателей, увеличивается или уменьшаются темпы застройки в данном муниципальном образовании.

Немаловажным является владение информацией о том, жилье какой ценовой категории пользуется самым большим спросом. Потенциал роста рынка жилой недвижимости зависит и от деятельности банков, точнее от их активности в области ипотечного кредитования, поскольку далеко не каждый человек в наше время способен приобрести жилье без использования заемных средств.

Чем выше покупательная способность населения в данной местности, тем больше жилья повышенной комфортности можно продать (вплоть до элитного жилья) и тем дороже может стоить квадратный метр недвижимости.

Итогом исследования рынка должны стать экономически обоснованные расчеты по стоимости квадратного метра жилья. Это поможет не только правильно сформировать ценовую политику, но и обеспечит быстрый сбыт конечной продукции (готового жилья). В итоге вы сможете быстрее приступить к реализации нового проекта, увеличить оборот своих денежных средств и повысить уровень собственных доходов.

Вернуться к оглавлению

Следует знать, какую жилищную политику ведет местная администрация, участвует ли она в федеральных (региональных) программах по расселению жителей города из ветхого и аварийного жилья, закупает ли готовую жилую недвижимость или участвует ли в строительстве в качестве соинвестора. Зачастую сотрудничество с местными властями в рамках муниципально-частного партнерства может оказаться весьма выгодным. Имеется в виду не только информационная и консультационная поддержка по строительству многоквартирного жилого дома, но и прямое участие местных властей в форме капитальных вложений.

Следует учитывать, что оформление необходимой документации, которое в некоторых случаях тянется годами, в данной ситуации может происходить в рекордно сжатые сроки.

Еще одна особенность работы с муниципальными образованиями состоит в возможности сотрудничества на стадии формирования проекта. Зачастую местным администрациям необходимы жилые помещения небольшого метража, которые не пользуются популярностью у застройщиков, но жизненно необходимы муниципальным властям для реализации программ по расселению жителей города из аварийного жилья. Другими словами, ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилья различной планировки и метража для нужд местных властей, что гарантирует вам рынок сбыта и полностью исключит некоторые риски.

Вернуться к оглавлению

Бизнес-план обязательно включает в себя основные показатели будущего многоквартирного жилого дома. Мы должны указать тип и площадь застройки, общую площадь жилой и коммерческой недвижимости, количество корпусов (если их 2 или больше), общее количество квартир и коммерческих объектов. Если имеется возможность указать, под какую конкретную коммерческую недвижимость выделяются площади (например, для расположения торговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и т. д.), то это только украсит ваш бизнес-план и поможет привлечь инвесторов.

Ваш бизнес-план должен четко прописывать срок основных работ и их пошаговый план - от оформления разрешительной документации до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Перед началом строительства по закону необходимо проведение подготовительных и земляных работ, получение геологической экспертизы, подтверждающей возможность постройки жилого дома на этом участке. Необходимо включить в ваш бизнес-план ежеквартальный план-график проведения всех строительных работ: подготовки территории и закладки фундамента, возведения здания и монтажных работ, необходимых внутренних и отделочных работ. Как уже становится ясно из вышеизложенного, для постройки многоквартирного жилого дома вам понадобится полный штат сотрудников различных специальностей. Если вы не хотите сами осуществлять строительную деятельность, то можно заключить договор с профильной организацией.

Вернуться к оглавлению

Стоимость проекта в среднем составит 250-350 млн. рублей, хотя размер инвестиций зависит от множества факторов: стоимости строительных материалов, размеров и особенностей земельного участка, масштабов самого проекта, техоснащения здания, благоустройства прилегающей территории и т. д. Основными строками расходов при строительстве многоквартирного жилого дома станут возведение здания и прокладка необходимых инженерных коммуникаций. Ежемесячная заработная плата занятого на строительство персонала составит сумму от 250 тыс. рублей.

Бизнес-план может предусматривать как инвестирование собственных средств, так и привлечение соинвесторов, включая дольщиков. Дело в том, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №214-ФЗ разрешает привлекать граждан, заинтересованных в приобретении жилья, в качестве соинвесторов, то есть фактически продавать жилье на стадии строительства. Это весьма выгодно, если вы не обладаете всеми необходимыми средствами для начала строительно-монтажных работ, но снижает при этом стоимость конечной продукции, то есть квадратного метра недвижимости.

Вернуться к оглавлению

Ключевой момент, который обязан содержать ваш бизнес-план, состоит в определении срока окупаемости и процента рентабельности строительства многоквартирного жилого дома. Если сроки окупаемости, то есть время, за которое доходы от реализации недвижимости покроют сумму ваших инвестиций, зависят от многих показателей, связанных с особенностями строительства, то процент рентабельности, то есть прибыльности, не должен быть ниже 10-15 %. Но не стоит зацикливаться на этих показателях. Например, срок окупаемости просто показывает вам предполагаемое время прохождения точки окупаемости инвестиций, но при этом игнорирует денежные поступления после возмещения вложенных средств. Между тем, необходимо хотя бы примерно представлять срок полной реализации готовой недвижимости, поскольку от этого зависит финансирование других ваших проектов.

Весьма наглядными в этой связи выглядят такие показатели, как суммарная выручка по вашему проекту и чистая прибыль, которые должен отражать ваш бизнес-план. Они необходимы для подтверждения рентабельности строительства многоквартирного жилого дома, а также для прогнозирования использования вырученных средств в будущих проектах. Ваши расходы и риски существенно сократятся, если вы уже имеете опыт осуществления подобных проектов, хорошо знаете местные рынки, разбираетесь в хитросплетениях законодательства и имеете укомплектованный штат квалифицированных специалистов. В данном случае ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилых комплексов со всей сопровождающей инфраструктурой, что повысит привлекательность вашего проекта и увеличит вашу прибыль.

gejzer.ru

Составление бизнес-плана строительства жилого дома

Перед реализацией любого масштабного проекта составляется бизнес-план, и строительство жилого дома – не исключение. Бизнес-план – это документ, в котором подробно прописывается план строительных работ, с обозначением сроков выполнения каждой из них. Кроме того, здесь указывают потребность в тех или иных материалах, персонале, денежных средствах и других ресурсах.

Бизнес-план строительства жилого дома составляется для того, чтобы лица, ответственные за реализацию проекта имели наглядную пошаговую инструкцию. А инвесторы на основании этого документа принимают решение о вложении средств в строительство. Жесткая форма для такого рода документов не устанавливается, однако есть ряд пунктов, которые бизнес-план строительства многоквартирного дома в обязательном порядке должен содержать.

Содержание:

  • Цели проекта строительства дома;
  • Архитектурный план строительства;
  • График реализации проекта;
  • Влияние на экологию;
  • Экономическая часть бизнес-плана и оценка рисков.

Цели проекта и его обоснование

В целях прописывается основная причина строительства дома. К примеру, это может быть последующая продажа всего дома целиком или жилых квартир по отдельности или сдача жилья в аренду. При этом цель должна быть обоснованной. То есть предварительно проводится исследование рынка, которое показывает наличие потребности в такой недвижимости в данном районе.

Кроме того, бизнес-план строительства жилого дома (примеры можно найти в сети) должен содержать описание особенностей земельного участка, на котором будет возводиться дом. Это, в частности – обоснование права на использование земли (право собственности, долгосрочная аренда и т.д.), анализ ее местоположения и расположенных поблизости территорий, оценка развитости инфраструктуры и т.д.

Кроме того, бизнес-план проекта на строительство жилого дома должен включать информацию о юридических аспектах. В частности, потребность в получении тех или иных разрешений или лицензий. Проект должен быть согласован с местной администрацией, а также управлением архитектуры. Возможно, для реализации проекта потребуется регистрация нового юридического лица или ИП и это также должно быть указано в бизнес-плане. Все юридические тонкости можно прописать в этом пункте.

Команда сайта Мир Бизнеса рекомендует всем читателям пройти Курс Ленивого Инвестора, на котором вы узнаете как навести порядок в личных финансах и научиться получать пассивный доход. Никаких заманух, только качественная информация от практикующего инвестора (от недвижимости до криптовалюты). Первая неделя обучения бесплатная! Регистрация на бесплатную неделю обучения

Архитектурный проект

Бизнес-план строительства жилого многоквартирного дома в обязательном порядке должен содержать архитектурный план проекта. Для этого предварительно анализируется состояние рынка жилья в регионе. Это позволит застройщику понять, какой конкретно недвижимости не хватает покупателям. Также исследуется покупательская способность проживающего в данном районе населения. Исходя из этого, с учетом архитектурной формы здания осуществляется распределение квадратных метров на жилье эконом-класса и элитное, а также определяется размер квартир.

Если покупательская способность людей достаточно высокая, то в генплан может быть добавлено возведение гаражей и других инфраструктурных объектов. Кроме того, в этом же пункте бизнес-плана строительства многоэтажного жилого дома на основании анализа рынка устанавливается цена для конечных потребителей на один квадратный метр жилья. На ее основании просчитывается общая сумма потенциальных доходов, а также прибыльность всего проекта. В данном пункте эта информация приводится в сжатом и сокращенном виде, а подробный расчет финансово-экономических показателей содержится в финальной части.

График выполнения строительных работ

Любой бизнес-план строительства жилого дома (образец или пример реального проекта) содержит достаточно подробный перечень строительных работ. Здесь же указываются сроки выполнения каждой из них, а также потребность в материалах и трудовых ресурсах. Как правило, для подготовки этой части документа привлекаются специалисты, обладающие опытом строительных работ, а также сметчики. Каждый этап выполнения работ помимо технической части должен содержать еще и стоимостную. Сметчик просчитывает потенциальную стоимость всех ресурсов, которые будут израсходованы на ту или иную работу.

Помимо практической части следует составить и график доходов и расходов. Важно рассчитать поступление средств так, чтобы все расходы на строительство покрывались своевременно. Поскольку каждая задержка средств может обернуться срывом сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Кроме того, это необходимо для того, чтобы пересчитывать стоимость квадратных метров жилья по мере возведения здания. Сегодня многие застройщики реализуют квартиры еще до того, как дом передан в эксплуатацию, потому важно устанавливать экономически обоснованные цены на каждом этапе работ.

Влияние на окружающую среду

Даже если вы решите скачать бизнес-план строительства жилого дома из интернета, вам следует добавить в него пункт об изменении местности в результате строительства и о его влиянии на окружающую среду. По результатам оценки прилегающих территорий и особенностей местности эксперты могут просчитать, какой ущерб может нанести строительство окружающей среде. Здесь же необходимо прописать мероприятия, которые должны минимизировать или ликвидировать вероятный вред.

Такие моменты согласовываются с местными властями, и если ущерб экологии региона будет значительным, то разрешения на строительство они, скорее всего, не дадут. Потому следует стремиться свести к минимуму любое негативное влияние.

Расчет экономических показателей и оценка рисков

Бизнес план строительства жилого дома в обязательном порядке должен содержать подробную экономическую часть. Это, пожалуй, важнейший его пункт, которому уделяется самое пристальное внимание. Некоторые бизнесмены привлекают для подготовки этой части профессиональных экономистов и бухгалтеров, что минимизирует вероятность допущения ошибок в расчетах. В частности, экономическая часть должна включать:

  • расчет расходов на строительство;
  • данные, на основании которых осуществлялись расчеты (уровень инфляции, курсы валют и т.д.);
  • расчет доходной части проекта;
  • расчет потребности в привлечении средств (инвестиции, кредиты и т.д.) на каждом этапе строительства;
  • расчет срока окупаемости проекта;
  • расчет денежных потоков;
  • расчет внутренней рентабельности проекта и объемов чистой прибыли.

Также важно оценить и учесть вероятные риски, которые могут сопровождать реализацию подобных проектов. В частности, здесь должно быть указано, как изменятся основные показатели при возникновении тех или иных обстоятельств, а также какие факторы имеют наибольшее влияние на него.

Бизнес-план строительства многоквартирного дома можно скачать бесплатно из интернета или подготовить самостоятельно. В первом случае вы получите шаблон, который все равно придется корректировать под ваш проект. Для подготовки этого документа лучше привлечь опытных специалистов, которые помогут вам учесть все важные моменты строительства и рассчитать объективную рентабельность проекта. Если вам есть что добавить к указанным выше пунктам, то добро пожаловать в комментарии.

(Пока оценок нет) Загрузка...

mir-biz.ru

Проектно-сметная документация на строительство загородного дома

Долог и тернист путь от замысла дома до его завершения строительством. Частный застройщик в подавляющем большинстве случаев не знает, каким образом реализовать свой замысел. Как объяснить строителям свои пожелания и требования. Для этого служит проект. Современное проектирование ведется в две стадии. Проектная документация и рабочая документация.

Проектная документация — документация, содержит текстовые и графические материалы и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объекта капитального строительства. Рабочая документация это совокупность текстовых и графических документов, обеспечивающих реализацию принятых в утвержденной проектной документации технических решений объекта капитального строительства, необходимых для производства строительных и монтажных работ, обеспечения строительства оборудованием, изделиями и материалами и/или изготовление строительных изделий.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

Согласно той же статьи Градостроительного кодекса виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Согласно Приказа Министерства регионального развития РФ № 624 от 30 декабря 2009г. (в ред. Приказа Минрегиона РФ от 23.06.2010 N 294) работы по подготовке архитектурных решений, работы по подготовке конструктивных решений входят в перечень работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо.

Необходима, ли проектная документация?

Для законного ведения строительно-монтажных работ по строительству или капитальному ремонту необходимо разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом власти и представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. В перечень документов, которые необходимо представить для получения разрешения на строительство входит положительное заключение экспертизы проектной документации. Согласно статьи 49

Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении в том числе следующих объектов капитального строительства:

  1. Отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
  2. Жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  3. Многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Важно знать, что в соответствии с пунктом 1.6 приложения «В» СП54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

Если, согласно Градостроительного кодекса, можно обойтись без проектной документации, в орган власти, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство предоставляется схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Порядок разработки и состав проектной документации

Разработке проектной документации должны предшествовать инженерные изыскания. В состав инженерных изысканий входят инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания.

Инженерно-геодезические изыскания для строительства — это работы, проводимые для получения топографо-геодезических материалов и данных о ситуации и рельефе местности, существующих зданиях и сооружениях (наземных, подземных и надземных) и других элементах планировки.

Инженерно-геодезические изыскания необходимы для комплексной оценки природных и техногенных условий территории строительства и обоснования проектных решений.

Инженерно-геологические изыскания – это работы, направленные на изучение свойств грунтов и грунтовых массивов, используемых в качестве оснований сооружений, среды для устройства подземных сооружений, а также для оценки устойчивости природных и антропогенных грунтовых массивов склонов и откосов.

Инженерно-геотехнические изыскания (как правило, дополнительно или в комплексе с инженерно-геологическими изысканиями) выполняются в случаях:

  • Строительства объектов повышенного уровня ответственности и уникальных объектов;
  • Строительство объектов с заглублением подземной части более 10 м;
  • Строительство объектов в условиях плотной городской застройки; с
  • Троительство объектов на участках с развитием опасных геологических и инженерно-геологических процессов.

Состав проектной документации определяется заданием на проектирование. Содержание проектной документации должно соответствовать требованиям предъявляемым Постановлением правительства от 16.02.2008 г. №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проектная документация составляется из текстовой и графической частей.

В общем случае состав проектной документации следующий:

  • Раздел 1 «Пояснительная записка»;
  • Раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»;
  • Раздел 3 «Архитектурные решения»;
  • Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»;
  • Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях пожарно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»;
  • Раздел 5. Подраздел 1 «Система электроснабжения»;
  • Раздел 5. Подраздел 2 «Система водоснабжения»;
  • Раздел 5. Подраздел 3 «Система водоотведения»;
  • Раздел 5. Подраздел 4 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Тепловые сети»;
  • Раздел 6 «Проект организации строительства»;
  • Раздел 7 «Проект организации работ по демонтажу»;
  • Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности».

Наиболее информационно-емкими являются раздел 3 «Архитектурные решения» и раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения».

В состав раздела проектной документации «Архитектурные решения» должны входить:

  1. Трехмерная визуализация здания;
  2. Пояснительная записка;
  3. Лист общих данных проекта;
  4. Организация земельного участка (Генплан);
  5. Планы этажей (1-й, 2-й, 3-й, мансарда);
  6. Фасады с обозначением высотных отметок;
  7. Разрезы;
  8. План кровли;

В состав раздела рабочей документации «Архитектурные решения» должны входить:

  1. Пояснительная записка;
  2. Лист общих данных проекта;
  3. Организация земельного участка (Генплан);
  4. План фундаментов;
  5. Маркировочные планы этажей;
  6. Кладочные планы этажей;
  7. Фасады;
  8. План кровли (с указанием вентканалов, водостоков);
  9. Разрезы;
  10. Детали водоприёмных воронок, фронтонов;
  11. Узлы примыкания гидроизоляции к кровельным конструкциям;
  12. Экспликация полов помещений;
  13. Экспликация отделки помещений (стены, потолок);
  14. Легенда окон и витражей. Спецификация окон и ветражей;
  15. Легенда дверей. Спецификация дверей;
  16. Укрупненные чертежи входов в здание;
  17. Деталировочные чертежи архитектурных элементов фасада с ведомостью отделки;
  18. Схема раскладки перемычек;
  19. Схема деталей лестницы;
  20. Разрез и схема вентканалов;
  21. Чертежи ограждений. Спецификация элементов ограждений;
  22. Чертежи примыканий гидроизоляции к строительным конструкциям;
  23. Узлы по разрезам;
  24. Разработанные внутренние лестницы и ограждения (с привязкой в плане и по вертикали);
  25. Спецификация элементов отделки и ограждений лестниц;
  26. Крыльца и террасы (с привязкой в плане и по вертикали);
  27. Спецификация элементов вентиляционных каналов;
  28. Ведомость заполнения оконных и дверных проемов;
  29. Ведомость полов.

В состав раздела рабочей документации «Конструктивные решения» должны входить:

  1. План фундаментов с обозначением закладных деталей и выпусков;
  2. Узлы и схема армирования фундаментов (сборные, монолитные);
  3. План перекрытий и покрытия;
  4. Узлы армирования, перекрытий и покрытий;
  5. План этажей с обозначением закладных деталей и монолитных сердечников;
  6. Схема армирования монолитных сердечников;
  7. Схема армирования балконов;
  8. Лестница ж/б. Разрезы. Планы;
  9. Лестница ж/б. Сечения узлы. Спецификация;
  10. Закладные детали лестницы;
  11. Схема армирования и крепления архитектурных элементов фасада;
  12. Конструктивная схема стропильной системы;
  13. Узлы стропильной системы, узлы крепления стропильной системы к элементам покрытия;
  14. Кровля. Ведомость чертежей;
  15. Кровля. Схема расположения мауэрлата и стоек;
  16. Кровля. Схема расположения стропил;
  17. Кровля. Виды;
  18. Кровля. Разрезы;
  19. Кровля. Узлы;
  20. Кровля. Спецификация элементов;
  21. Кровля. Общий вид;
  22. Сводные спецификации;
  23. Общие виды.

Состав разделов проектной документации часть1

https://www.youtube.com/watch?v=10NVIahqQUA

www.proterem.ru


Смотрите также