Как рефинансировать ипотеку и сэкономить на процентах

Рефинансирование ипотеки позволяет заемщику сделать условия по выплате долга более благоприятными. Когда можно использовать данную процедуру и при каких условиях она будет выгодной, разбирались Финансы Mail.

Рефинансирование ипотеки представляет собой заключение нового кредитного договора с целью погашения долга на более выгодных условиях. Такой договор можно заключить как с выдавшим ипотеку банком, так и с другой кредитной организацией, которую выбрал заемщик. Во втором случае эта организация становится залогодержателем ипотечной недвижимости и гасит долг перед прежним кредитором. Заемщик же вносит ипотечные платежи в рамках нового договора. При этом меняется не сам долг, а такие условия его обслуживания, как размер ставки, ежемесячного платежа и дополнительные параметры кредита.

При каких условиях одобрят рефинансирование ипотеки

Прямое влияние на возможность одобрения банком рефинансирования ипотеки оказывает показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Он представляет собой соотношение ежемесячных платежей по всем кредитам к размеру среднемесячного дохода. Данный показатель позволяет оценить платежеспособность заемщика и риск невозврата выданного ему кредита.

В зависимости от рассчитанного банком значения ПДН заемщик имеет:

• крайне низкий шанс на одобрение рефинансирования ипотеки, если ПДН выше 80%;
• низкий шанс при ПДН от 50 до 80%;
• умеренный шанс при ПДН от 30 до 50%;
• оптимальный шанс при ПДН ниже 30%.

Обратите внимание, что есть и другие важные критерии платежеспособности заемщика. Банки также анализируют:

• кредитную историю заемщика на наличие просрочек по уплате долгов;
• стабильность его трудовой деятельности и размер дохода;
• результаты оценки недвижимости.

Если итоги проверки покажутся банку неудовлетворительными, заемщику могут либо отказать в предоставлении рефинансирования ипотеки, либо предложить невыгодные условия, а также потребовать предоставить дополнительные гарантии, например, в виде привлечения созаемщика.

В чем выгода от рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки позволяет заемщику избежать исполнения неудобных условий старого договора и в некоторых случаях получить преимущества в рамках нового.

Основной выгодой является уменьшение процентной ставки. При снижении рыночных ставок по ипотеке заемщик может рефинансировать ее так, чтобы платить меньше процентов. В случае сохранения срока кредита это позволит оплачивать меньше процентов.

При увеличении срока кредита можно уменьшить размер ежемесячного платежа и тем самым снизить финансовую нагрузку.

При при сокращении срока кредита можно быстрее гасить долг и тем самым уменьшить общую переплату.

Кроме того, в рамках предоставляемых банками программ можно рефинансировать ипотеку на специальных условиях, например, путем оформления семейной или IT‑ипотеки, использования региональных программ поддержки, а также воспользоваться более выгодными тарифами на страхование недвижимости или жизни.

При этом важно учитывать, что негативное влияние на размер выгоды могут оказывать возникающие при оформлении нового кредита дополнительные расходы:

• на оценку недвижимости;
• оформление справок и документов;
• оформление новой страховки или переоформление действующей; — уплату госпошлины за регистрацию залога;
• оплату услуг нотариуса, когда они требуются при совершении сделки;
• оплату комиссий или услуг, предусмотренных условиями банка, например, комплексного страхования (при этом банк может увеличить ставку по ипотеке при отказе от его дополнительных услуг).

Какие документы запросит банк

Список документов для оформления рефинансирования ипотеки зависит от требований конкретного банка, но, как правило, они запрашивают:

• паспорт заемщика;
• СНИЛС;
• первоначальный ипотечный договор;
• график платежей;
• справку об остатке задолженности по кредиту;
• справку об отсутствии просроченной задолженности по кредиту;
• документы на квартиру;
• отчет об оценке недвижимости;
• подтверждение доходов заемщика;
• документы по семейному положению и согласие супруга.

Заемщику следует заранее уточнить перечень и форму необходимых банку документов.

При каких условиях выгодно рефинансировать ипотеку

Рефинансирование ипотеки может стать выгодным при сочетании следующих условий, позволяющих снизить финансовую нагрузку и общую переплату по кредиту:

1. Рыночные ставки ниже установленной договором. Как правило, рефинансирование считается выгодным, если новая ставка ниже текущей минимум на 1−2 процентных пункта. При этом важно учитывать, что при большой сумме долга и длинном оставшемся сроке выгода может быть более ощутимой. Если же остаток кредита небольшой, то даже снижение ставки на два процентных пункта может не окупить дополнительные затраты.

2. Значительный остаток долга. Погашение ипотечных кредитов осуществляется в основном аннуитетными платежами. То есть заемщик ежемесячно перечисляет одну и ту же сумму. При этом внутри платежа происходит постепенное изменение соотношения от доли процентов к доле основного долга. Поэтому наиболее эффективным является снижение ставки в начале или середине срока погашения кредита, пока доля процентных платежей остается большой. Если же значительная часть процентов уже уплачена и до закрытия кредита осталось несколько лет, рефинансирование может принести меньшую экономию.

3. Долгий срок до конца ипотеки. Как правило, рефинансирование является наиболее выгодным на ранних этапах ипотеки при еще не выплаченной основной сумме долга, когда платежи в основном идут на погашение процентов. Если же срок подходит к концу, экономия может не покрыть дополнительные расходы. В частности, если срок составляет 5−7 лет, выгода возникает:

• при значительном остатке долга;
• существенном снижении ставки;
• умеренных расходах на оформление нового договора.

Рассмотрим на примере:

Остаток долга составляет 900 тыс. руб. Срок до конца ипотеки — 5 лет. Кредитная ставка по условиям первоначального договора — 15% годовых, а по условиям рефинансирования — 14% годовых.

Соответственно, ежемесячный платеж на старых условиях составит 21 410 ₽ на новых — 20 940 рублей. Экономия — 470 ₽/мес. или 28 000 ₽ за пять лет.

Если допрасходы окажутся выше этой суммы, рефинансирование не имеет финансового смысла.

Таким образом, прибегать к рефинансированию ипотеки целесообразно, если ставка по договору существенно выше рыночной, значительная часть срока еще не пройдена и дополнительные расходы не перекрывают экономию.

Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор позволяет за секунды рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму переплаты и полную стоимость кредита исходя из стоимости жилья, первоначального взноса, ставки и срока. Платежи бывают двух типов — аннуитетный (фиксированный на весь срок) или дифференцированный (убывающий).

Важно понимать, что результаты, полученные с помощью калькулятора, являются ориентировочными. После подачи заявки банк ознакомится с вашей кредитной историей и кредитным рейтингом и на основании вашего кредитного потенциала предложит точные условия сотрудничества.

Стоимость жильяПервоначальный взносПроцентная ставкаСрок кредита20 летРассчитать